賃貸借契約上の借主（賃借人）はいなくなって、正体不明の人が勝手に入居するということは、商業地の貸ビルや都心の賃貸マンションなどで現実に多々起こっています。このようなケースでは、家賃の支払いもないのが通常ですが、そのねらいは、無償で建物に居住すること自体が目的ではなく、法外な立ち退き料をとるということが最終的な目的であることが多いようです。
対処の際には、向こうが執行妨害を目的としたプロであることを強く自覚する必要があります。したがって、立ち退き料を請求されても安易に支払うべきではありません。立ち退き料自体が法外な値段でしょうし、立ち退き料を支払ったからといって必ず出て行ってもらえるとは限らないのです。あわてずに、着々と法的手続きを進めて行くことが重要です。
正体不明者の「正体」が明らかになれば、まずは、その人を相手方（債務者）として「占有移転禁止の仮処分」を申し立てるべきでしょう。注意していただきたいのは、相手の正体が明らかになったからといって、直ちに、立ち退きを求める裁判（建物明渡請求訴訟）を提起してはならないという点です。必ず「占有移転禁止の仮処分」決定を得て、立ち退き（明け渡し）を求める相手方を固定しておく必要があります（当事者の恒定）。裁判が始まった後になって、更に入居者が入れ替わってしまうと（占有の移転）、せっかく得た判決が無駄になってしまうからです。プロである相手方はそのことを知っています。
「占有移転禁止の仮処分」決定を得れば、あとは、淡々と、立ち退きの裁判（建物明渡請求訴訟）を提起し、判決を得て、判決を債務名義として強制執行を行えば良いのです。向こうがプロである場合は、占有移転禁止の仮処分の決定が出て、仮処分の執行が行われた時点で、事態を理解して逆に早々にあきらめて出て行ってくれるかもしれません。
正体不明者の「正体」をつきとめることができない場合も、「占有移転禁止の仮処分」を申し立てなければなりません。平成１５年の民事保全法の改正によって、このような巧妙な執行妨害にも対処できるよう、不動産については、相手方（債務者）を不特定としたまま、占有移転禁止の仮処分を申し立てることができるようになっています。 |
