知らない間に、勝手に借主(借家人・テナント)が変わってしまっ - 東京都豊島区、板橋区近くでの池袋の弁護士への法律の相談。
 
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知らない間に、勝手に借主(借家人・テナント)が変わってしまっています。どうすれば良いですか?


 大家さん(賃貸人)であるあなたが知らない間に、借主(賃借人)が変わっているということは、無断転貸、もしくは賃借権の無断譲渡が行われたことになります。
 大家さん(賃貸人)にとって、家やテナントの借主が誰であるのかは、非常に重要な事柄です。貸主と借主との間の信頼関係で成り立っている不動産の賃貸借契約ですから、無断転貸を行うことは、この信頼関係を裏切る行為といえるでしょう。特に、商業地の貸ビルや都心の賃貸マンションなどの場合、その後も次から次へと無断転貸・賃借権無断譲渡を繰り返し行って、いったい誰が現在の居住者(占有者)なのかさえ分からない状況を作り出し、法外な立ち退き料を請求するなどということを商売にしているプロも存在します。無断転貸や賃借権の無断譲渡に対しては、慎重な対応が必要なのです。

 無断転貸や賃借権の無断譲渡が行われた場合、「背信行為と認めるに足りない特段の事情」がない限り、賃貸借契約を解除できるとするのが裁判所の考え方で、裁判所も無断転貸・賃借権無断譲渡に対しては厳しく臨んでいます。
 後々の大きな被害に発展しないうちに、無断転貸を行った借主との間の賃貸借契約を解除して、建物からの立ち退き(建物の明渡し)を求めた方が良いでしょう。
 なお、「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があって、賃貸借契約の解除が認められないような場合とは、元の借主が配偶者と離婚し、元の借主は出て行って配偶者がそのまま居住しているというような例外的な場合に限られます。
 
 法的な手続きとしては、@元の借主に対して、賃貸借契約の終了に基づき、建物の明け渡しを求めるとともに、A無断で部屋を借りている人(無断転借人)に対しては、建物の所有権に基づき、建物からの立ち退き(明け渡し)を求めることになります。

 なお、現在あなたに無断で部屋を使っている人から、更に他の人に無断転貸や賃借権の無断譲渡が行われるおそれがあるような場合は、建物・テナントからの立ち退き(建物の明け渡し)を請求する前に、何らの前触れなしに「占有移転禁止の仮処分」の申立を行い、相手方を固定しておくこと(当事者の恒定)が、戦略として重要になってきます。
 


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